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Loi LAGLEIZE : Une révolution ou une bombe à retardement, pour les futurs propriétaires ?


Loi Lagleize : puis-je être propriétaire du bâti mais pas du sol ?


La proposition de loi Lagleize déposée en 2019 a suscité de vives craintes et inquiétudes. L'une de ses mesures phares vise en effet à distinguer le foncier du bâti. Avec la loi Lagleize, puis-je être propriétaire du bâti mais pas du sol ? Nos réponses.


Prolongement de la loi Alur de 2014, la proposition de loi Lagleize encourage l'accession au logement des Français en en diminuant les coûts. Contrairement à ce qui a parfois pu être écrit, elle n'empêche pas de devenir propriétaire. Mais indéniablement, elle fait évoluer le sens même du droit de propriété consacré dans la Constitution de 1958.


Dans quel contexte parle-t-on de la loi Lagleize ?


En 2018-2019, la France fait face à des augmentations significatives du prix du foncier (+71 % entre 2009 et 2019) et du coût de construction des biens immobiliers (+24 %). Se loger dignement peut parfois relever du parcours du combattant, notamment dans les zones tendues.


Après la promulgation de la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, Édouard Philippe, premier ministre, a confié au député MoDem Jean-Luc Lagleize la mission de trouver des pistes pour maîtriser les coûts du foncier dans les opérations de construction et rendre le logement plus accessible.

Le rapport a été remis au Gouvernement le 6 novembre 2019.


Qui a voté la loi Lagleize ?


Les 50 propositions du rapport Lagleize ont été transposées dans une Proposition de loi visant à réduire le coût du foncier et à augmenter l'offre de logements accessibles aux Français. Elle a été adoptée en 1re lecture à l'Assemblée nationale le 28 novembre 2019. Les travaux de la commission du Sénat ont débuté en mars 2020 avant d'être stoppés par l'épidémie de Covid-19.

Aujourd'hui, la proposition de loi n'est pas encore définitivement adoptée, ni promulguée. Parler de loi Lagleize n'est juridiquement pas correct.


Quel est l'objectif de la loi Lagleize ?


La proposition de loi Lagleize a pour objectif principal de permettre au plus grand nombre de français d'accéder à la propriété, en en diminuant les coûts. L'une de ses mesures phares vise à élargir la possibilité de dissocier le foncier et le bâti.


L'impulsion avait déjà été donnée dans la loi Alur de 2014 avec le dispositif de séparation du foncier et du bâti pour les ménages modestes, grâce aux Organismes de Foncier Solidaire (OFS). À travers la création du bail réel solidaire (BRS), sous conditions de ressources.

La proposition de loi Lagleize va plus loin dans ce dispositif puisqu'elle envisage de permettre aux futurs acquéreurs de biens immobiliers de posséder les murs mais pas le terrain, grâce à des Organismes de Foncier Libre (OFL), sans conditions de ressources.

Elle entend créer un 3e droit de propriété, en complément des 2 existants :

  • Le droit de propriété classique.

  • Le démembrement de propriété (nue-propriété et usufruit).

  • La dissociation du bâti et du foncier, c'est-à-dire devenir propriétaire des murs mais pas du terrain sur lequel ils sont bâtis.

Que contient la loi Lagleize ?


Généraliser la dissociation entre le foncier et le bâti au-delà de l'accession sociale à la propriété proposé par les organismes de foncier solidaire instaurés par la loi Alur du 24 mars 2014, telle la mesure phare de la proposition Lagleize.


Concrètement, le système imaginé est le suivant :

1. Une collectivité locale achète un terrain. Elle en est donc propriétaire.

2. Un futur acquéreur achète la maison construite dessus. Il en est donc propriétaire.

3. L'acquéreur verse une redevance réduite à la commune, 1 ou 2 euros par mètre carré, pour l'occupation du terrain en question. La création d'un bail emphytéotique adapté doit compléter l'arsenal de mesures.


Sur le modèle des OFS, l'article 2 de la proposition de loi instaure les Organismes Fonciers Libres (OFL). Ils permettraient aux élus locaux de limiter l'impact des prix du foncier dans les projets immobiliers d'intérêt général en les achetant puis en les gérant. L'organisme foncier donnerait à un constructeur un droit à construire sur le terrain acheté (des logements, des locaux commerciaux ou des bureaux).


L'idée va donc plus loin que ce qui existe déjà avec la loi Alur, limité à l'accession sociale, afin de favoriser l'accès au logement intermédiaire. Sans suivre une politique particulière d'aide au logement.


Avec le système imaginé par le député Lagleize, des acquéreurs pourront donc être propriétaires du bâti mais pas du terrain. Ils bénéficieraient alors d'une décote de 30 à 50 % par rapport à une vente classique (Le Particulier, Le Figaro, 12/12/2019 ). Elle s'explique par le fait que les promoteurs immobiliers répercutent d'ordinaire dans leurs tarifs le montant auquel ils ont acheté le terrain.


L'achat d'une maison permet-il d'être propriétaire du terrain sur lequel elle est construite ?


Avec la proposition de loi Lagleize devenue loi, si elle entre en vigueur, le futur acheteur pourra être propriétaire des murs mais pas du sol.

A contrario, les mesures contenues dans la proposition de loi n'ont pas pour objectif de mettre fin au droit de propriété actuel, pas plus que de le remplacer. Le propriétaire d'un logement reste propriétaire du terrain sur lequel il est construit.

De même, il sera toujours possible d'acheter en pleine propriété.



Conclusion


Le texte de loi en discussion devant le Parlement ne modifie en aucun cas le droit des propriétaires actuels.


Si la proposition est votée, la dissociation de la propriété du bâti de celle du sol n'a vocation à être utilisée que dans un cas bien précis : celui d'un bien immobilier mis en vente par un organisme géré en partie par une structure publique (OFL), dans une zone où le marché est en tension. C'est-à-dire où l'offre de logement est insuffisante par rapport à la demande. Un contrat de location serait quant à lui conclu pour permettre à l'acheteur de louer le terrain à prix réduit.


Les mesures contenues dans la proposition de loi de Jean-Luc Lagleize modifient le sens même du droit de propriété tel qu'il est entendu dans la Constitution française et dans la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen. Sans le supprimer purement et simplement.

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